弁護士の青木です。
今回は、離婚協議の際によく揉める、自宅不動産と住宅ローンの取り扱いについてお話しします。
特に、夫名義の自宅不動産と住宅ローンがある場合、離婚の時の財産分与に際してどう処理すべきか、悩まれている夫妻は多いです。
１ 夫がそのまま引き継ぐという方法
まず、夫が自宅不動産も住宅ローンも単独で持っているという場合、一番多い方法が、自宅不動産も住宅ローンも、夫が両方引き継ぐというやり方です。
住宅ローン自体を妻に承継させるのは銀行が認めてくれないことも多いですし、離婚後妻が住宅ローンの返済を続けていくことが経済的に困難な場合は、この方法がよく取られます。
自宅不動産がアンダーローン（現在の自宅評価額が、別居時のローン残高よりも高い）であれば、その差額の半分は、妻の取り分です。
したがって、妻にその差額の半分に当たるお金を渡さなければなりません（財産分与として妻からもらえる分がある場合は、相殺します。）。
逆に、オーバーローン（現在の自宅評価額が、別居時のローン残高よりも低い）であれば、そのオーバー分は、マイナス財産として、他の財産と通算することが可能です。
例えば、夫の財産として、他に預金が1000万円あったとしても、ローンのオーバー部分が1000万円であれば、妻に渡すものは無くなります。
ところで、離婚の協議の際、妻が今の自宅に住み続けたいという意向を強く持っており、一方で妻は住宅ローンを負担できるような状態ではない場合があります。
そうしたとき、自宅不動産も住宅ローンも夫がそのまま承継しつつ、妻に離婚後も相当期間住まわせることで合意に至ることがあります。
２ 自宅不動産も住宅ローンも妻が引き継ぐという方法
妻に一定の収入がある場合は、妻が自宅不動産をもらい受け、住宅ローンも妻が支払っていくという内容で解決することがあります。
特に、妻が子供たちと一緒に住んでいて、夫は他に物件を借りながら別居をしている場合に多いです。
ここでの問題点は、妻が住宅ローンを引き継ぐことについて、銀行が同意をしてくれるかどうかです。
妻に相当の収入力がなければ、住宅ローン名義を夫から妻に変更すること（名義変更）について、銀行は同意しません。
したがって、妻が住宅ローンを引き継ぐ形での解決を図る時は、かならず債権者である銀行に確認をしておきましょう。
銀行が住宅ローンの妻への名義変更を認めてくれない場合、妻が夫に対して住宅ローンと同等額を支払い続けるという方法をとる場合があります。
ただし、自宅不動産については銀行の同意なく名義変更をすることになりますので、銀行が夫に対して、約款違反として住宅ローンの残金を一括請求するリスクがあります。
あらかじめ銀行と相談をして、そのようなことにならないか確認をしておきましょう。（銀行としては、住宅ローンの支払いさえきちんと行ってくれれば問題はないため、実際には一括請求することは多くないようです。）
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銀行が住宅ローンの妻への名義変更を認めてくれない場合、思い切って妻が他の銀行から借り換えをしてしまうというのも方法です。
なお、妻が他の銀行から借り換えをしたり、住宅ローンの名義変更を受けられる場合は、住宅ローン減税が受けられます。
しかし、住宅ローンの名義は夫のままだと、夫に同額を支払っても、減税措置を受けられなくなりますので、注意しましょう。
（住宅ローン減税については、こちらのサイトが参考になります。）
３ 自宅不動産は妻に渡し、住宅ローンは夫がそのまま引き継ぐという方法
通常1000万円以上の評価額になる自宅不動産を妻に渡し、その上同程度の住宅ローンを夫が離婚後も負担するというのは、数千万円を妻に渡すことと同じです。
このような解決は、夫に自宅不動産以外にも財産が多くある場合に取られます。
また、妻が夫の弱みを握っており（例えば不貞行為の証拠など）、夫もそれに応じなければ離婚できないという場合に取られることがあります。
この場合、自宅は妻が住むが、住宅ローンは夫が負担することになります。したがって、夫は住宅ローン減税を受けられなくなりますので注意しましょう。
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４ 自宅不動産を売却する選択
夫婦の生活のために購入した不動産。離婚するならばもう要らない、というケースも多くあります。そういう場合は、自宅不動産の売却を検討しましょう。
売却益が出れば、その分、共有財産に加算されます。
ローンが残る場合は、夫がそれを引き継ぐことになります。
この場合、前述のオーバーローンの場合と同様、マイナス財産として、他の財産と通算することが可能です。
弁護士のホンネ
やはり離婚で多く揉めるのが、不動産が絡むケースです。ただ、いずれの場合も、結局は上記に挙げたいずれかの内容でおさまることが大半です。
今回は、夫が自宅不動産と住宅ローンを負っているという、一般的なケースについてお話しました。ただ、最近は夫婦それぞれ共有持分を持っており、夫婦それぞれ住宅ローンを負担するというペアローンも増えています。もっとも、ペアローンの処理も、上記に挙げた方法を応用すれば良いので、それほど難しくはないと思います。機会があればそうした場合の処理も記事としてまとめてみたいと思います。
